Catastro vs. Registro. Así no.

El anteproyecto de Ley de reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario es otro capítulo de la controvertida coordinación entre en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. En este caso ha supuesto una clara victoria para la institución catastral frente a la institución registral.IMG_20140415_114258
Uno tendería a creer que la robustez jurídica que acompaña al Registro de la Propiedad debería hacerle invencible en este tipo de embates. Sin embargo, y contra toda lógica, para alcanzar la “inaplazable” coordinación entre el Registro y el Catastro, se da primacía a las representaciones gráficas catastrales frente a unas prácticamente desconocidas representaciones o bases gráficas registrales.
La coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad ha sido una meta que se viene persiguiendo desde largo tiempo. Los diversos intentos que se han acometido para tratar de coordinar ambas instituciones han sido vanos y nos tememos que este último también va a resultar serlo.
Estamos ante un Anteproyecto de Ley y por tanto no vamos a detenernos en analizar con profundidad todos y cada uno de los cambios que introduce, vamos a centrarnos en los que a nuestro juicio pueden considerarse más controvertidos.

En primer lugar el artículo 9.b) del Anteproyecto recoge la posibilidad de que se incorpore la representación gráfica georreferenciada de la finca, ya sea al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible o como operación registral específica, siendo obligatorio aportar dicha representación gráfica georreferenciada en los supuestos de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de terrenos. El Anteproyecto establece que para ello será necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. Y, en el caso de que se admita otra alternativa, será necesaria la coincidencia de la misma con la cartografía catastral.
Para que tenga lugar la incorporación será necesario que el Registrador no albergue dudas sobre la correspondencia de dicha representación y la finca inscrita o que se pretenda inscribir. Para ello será necesario que:

– La descripción literaria coincida con la representación gráfica, esto es, que se refieran a la misma porción de territorio.
– Que las diferencias de cabida no excedan del 10%, en el caso de que las hubiera.
– Y que pueda diferenciarse correctamente de sus colindantes.

Eso en base a una certificación catastral. Los que trabajamos habitualmente con el Catastro nos podemos dar con un canto en los dientes cuando esas tres circunstancias se producen en la práctica. Hay que tener presente que el Catastro Inmobiliario no está, ni de lejos, rodeado de las garantías jurídicas que rodean al Registro de la Propiedad, es por ello que la información de éste está respaldada por la fe pública registral y la del Catastro no. Hay que matizar que dada la antigüedad de la institución registral siempre han existido problemas a la hora de identificar las fincas sobre las que recaían los derechos que se inscribían en el Registro de la Propiedad y que tras la ley 13/1996 existe cierta unanimidad en entender que la descripción literaria no cae dentro del ámbito de la fe pública registral. No obstante, con la llegada de las nuevas tecnologías se han tratado de poner remedios para paliar ese defecto que ha generado diversas anomalías. Asimismo, para llevar a cabo esa tarea desde luego que se tomaba como referencia la cartografía catastral, pero por orientativa, no por veraz. Resulta de lo más controvertido pretender llevar a cabo la coordinación de ambas instituciones sobre la base de la cartografía catastral. Son de sobra conocidos los abusos a los que se ha prestado la figura del Catastro Inmobiliario a lo largo del tiempo, abusos que por razón del control y del marco jurídico que vincula al Registro de la Propiedad en éste se han dado en muchísima menor medida.

Por su parte, el artículo 10 confirma lo que se intuye en el artículo 9 “La base de la representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. El artículo 10 pone de manifiesto lo problemático que resulta partir del Catastro para llevar la coordinación entre las instituciones de las que estamos hablando. En el párrafo 3º del apartado 2º prevé el supuesto de que tras haberse procedido a la coordinación se produzca una alteración perimetral o de la superficie del inmueble coordinado en el Catastro, ello determinará que se haga constar en el Registro que la finca ha dejado de estar coordinada con la parcela catastral. Si eso es así ¿Qué sentido tiene llevar a cabo la coordinación tomando por base el Catastro? Por no decir que la modificación del perímetro de una parcela catastral puede llevarse a cabo en virtud de una mera declaración acompañada de los medios de prueba admitidos en derecho.
Todo ello resulta además contradictorio con lo establecido en el apartado 5º del citado artículo 10, que prevé que una vez alcanzada la coordinación con el Catastro será de aplicación el principio de legitimación registral del art. 38 de la Ley Hipotecaria, algo que desde luego tiene una trascendencia fundamental. Para salvar esta contradicción, en caso de descoordinación, se toma como punto de partida la información catastral que existía en el Registro al tiempo de la coordinación. De manera, que como indicábamos, la pretendida coordinación que se pretende llevar a cabo es del todo inútil e ineficiente.
Que el Catastro Inmobiliario le haya llevado la delantera al Registro de la Propiedad en materia de cartografía durante mucho tiempo no es razón suficiente para limitar de un modo tan ilógica la seguridad jurídica que brinda el Registro de la Propiedad. Y es que, si en lugar de imponer al Registro de la Propiedad la cartografía catastral se estableciera un período de coordinación estructurado de manera que la cartografía catastral se ajustara a lo que consta inscrito en el Registro de la Propiedad, algo con lo que de momento parece que no se atreven a meterse, ello permitiría que todos los efectos jurídicos que se desprenden de la inscripción de un título en el Registro se extendieran también a las representaciones gráficas que se incorporaran paulatinamente.

El querer llevar a cabo esta coordinación de la manera que se plantea, con el agravante de ignorar de manera absoluta las iniciativas llevadas a cabo hasta ahora por el Colegio de Registradores de la Propiedad, y en algunos casos por los propios Registradores, para lograr esta coordinación de un modo mucho más eficiente desde el punto de vista de la seguridad jurídica, dista de ser la solución adecuada. Al contrario, entiendo que va abrir más la brecha que existe entre ambas instituciones. Ya veremos cómo queda el Anteproyecto tras el trámite parlamentario.

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